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日税研実務ゼミ
資産税─土地評価のチェックポイント
講師:岩下 忠吾税理士
平成25年9月27日(金)
13:30〜17:00
九州北部税理士会館

挨拶:野田研修部長

◎相続税・贈与税の改正
P.29〜

◎土地評価のチェックポイント(P. 29)
1.財産についての時価評価の原則
所得課税の時価とは違う
所得課税は経済的動態的
昭和39年(制定)
→平成3年(地価税の時)大改正
自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価格
客観的交換価値
安易に鑑定評価に頼りすぎ
どう見ても安すぎる
算定の基礎は?

接道と間口が違う場合
90度ない土地
全ての事情を考慮する

利用価値が著しく低下
・道路との高低差
区画整理されてないところ
大森、蒲田、下町

・振動…高速道路、新幹線、在来線
・騒音・日照阻害
・高低差がある道路に面する土地
…角地加算しなかった

☆税務署…それは織り込んでいます。

☆全ての土地を不整形地として評価

☆広大地以外は税務署は言わない

☆債務は「そのときの現況」による。
昭和44年の最高裁の判決がベース
相続開始日現在到来済…全額控除

建設協力金に利息
金利下げる代わりに家賃を下げる
→経済的合理性で成立

経済的合理性なし
低利付債務
無利息債務
→経済的利益として課税
→現在価値に置き換える
…無利息貸付け
基準年利率

9月4日までに確定している者
恩返し
半血の1/2相続

2.土地評価
1)土地の評価手順
◎所在地の確認
固定資産税評価証明書

◎地積
→公図☆地積図…実際の地積
←実測ではない
…建築確認申請書などでも確認

◎利用状況
評価資料
一つの土地に自宅と別に貸家が
…建築確認申請書

2)評価単位(区分)
…大原則は──地目ごとに
雑種地に加算が及ばない

一体評価
…雑種地(7500平方)ゴルフ練習場に宅地(150平方)が隣接─全体をゴルフ練習場

一団の評価

3)地目の判定時期と評価単位

☆不合理分割は一体判定

◎権利関係で判定するもの
…自ら使用─体を1区画
…一部を借地権、他が自己使用─それぞれ
…一部を貸付け、他を自己使用─それぞれ
…一部を借地権、他を貸家─それぞれ

4)宅地の評価

5)路線価評価
最初に「間口」
次に「奥行」
☆税理士試験と逆
↓
正面路線
↓
正面路線価
↓
想定整形地

☆特定路線価
…路線価の設定されていない道路のみに接している宅地
…不整形地等の画地調整による評価
不整形地又は路線価を
二方路線、三方、四方路線─加算しない

◎不整形地
→2平均奥行距離方
↓
→1区分評価方
↓
→3近似整形地方
↓
→4近似整形地控除法

◎無道路地

◎がけ地
一部でも傾斜地があれば、がけ地

山林の傾斜地
─国土交通省のHPに計算ソフト

◎容積率
200%と300%など異なる場合
表は商業地域、裏は住居地域など
─案分

◎一筆の宅地に複数の画地
…それぞれの評価単位で
─側方路線加算
─不整形地

◎私道…30%評価
倍率適用の土地で、袋小路の行き止まり道路で、専ら特定の者の通行の用件
→固定資産税は非課税であっても相続税は私道として評価

◎広大地
概ね10年ないし15年前までの路地状開発の事例をそれぞれ収集

・広大地としてま予定されている
専門家に作成して貰う
…日税不動産!!

◎宅地比準方式の市街地山林等
全然手をつけられない
開発できない
開発しても売れない
…最も近い純山林で評価できる

市街地農地も同じ…近隣の純農地で

◎市街地調整区域内の雑種地
…宅地にできない土地
─農地比準、山林比準、原野比準で!!
中間─しんしゃく率50%又は30%
─宅地比準

3.小規模宅地等の減額特例制度

有償、無償
生計同一、別

1.相続税の改正内容
1)国外居住の相続人等
父
↓
日本国籍の子
↓
外国籍の孫:外国で出生、日本国籍取得せず
↓
課税なし
↓
平成25年4月1日以後課税!!

2)相続税の基礎控除
相当数増える
課税割合

3)税率構造

4)小規模宅地等
10億円の増税
↓
小規模宅地等で対応しましょう！
27.1.1以降は全体で730平方メートルまで80%
特定事業用 400 80%
特定居住用 330 80%

◎貸付事業用(50%)があれば
→全体で200まで

東京はやたらとマンション買いに来る
→買った瞬間、相続税が安くなる

アパート建てたらいいですよ
→× 高くなる!!

◎二世帯住宅が見直し
波平さん夫婦とマスオさん夫婦の間に
間仕切りしたら
↓
アウト!!
↓
波平さんの部分のみ
↓
区分所有してなければ→全部ok!!

◎老人ホームへの入居者の居住用宅地等
要介護認定又は要支援認定→Ok！ に
障害者

5)未成年者控除&障害者控除

2.相続税の改正内容
1)暦年課税の贈与税の税率見直し

2)相続時精算課税制度

3)特定贈与者の年齢要件の見直し
20才以上の孫を含めた
ただし精算時には2割加算に注意!!

→必ず相続争いになる!!

4)教育資金の一括贈与 1500万円
2000億円が銀行に
口座が3つ出来る─ビジネスチャンス
信金からお金がなくなる

☆引き出しの方法をよ〜く考えてから!!!

要注意!!

3.事業承継税制の見直し
549件(4年間で)

お父さん(前社長)
2億円退職金
↓
給料払えない!!
↓
どうしてですか！？

◎事前確認が要らなくなった

4.その他